福岡市空港前第二土地区画整理事業・5年越しの・・・!

私の5年来の想いをようやく叶えることができそうです!

5年前は、中学校教師から転職して間もないころで

まだまだ不動産業の右も左もわからないなかでは

ありましたが、

私の地元・空港前地区に住んでいただきたい想いで

区画整理事業計画を立ち上げました!

それから5年・・・

紆余曲折

つい最近も、もうだめかも!

 

しかし、地元の皆様方のバックアップと

持ち前の根性で(粘り強いとこれだけは自負しております。)

なんとかここまでたどり着けました。

 

本日の現場の様子は

ここで見ることができます!

こうご期待下さいませ!

http://hakatanomori-2.jimdo.com

 

前回ご紹介させていただいた東急湯布高原ですが・・・!

庭をリニューアルされておられたオーナーは

なんとhttp://www.ryu-seihou.co.jp/html/about/index.html

画家の「笠青峰」先生でした。

本当にびっくりです。

私はいつものよれよれの草刈り格好でしたが、

先生はお年は召してはありますが

オーラが漂っておられました。

気軽に話しかけさせていただきましたが

気取られることなく応対をいただきました。

 

過日は、もうもう煙る野焼きと

2日間に渡る草刈り機の音で

描画活動にご迷惑をおかけしました。

この場を借りてお詫びします。

申し訳ございませんでした。

 

周囲がそんな雰囲気のある感じの今回の別荘地です。

前回の写真に写っています

由布岳が望めるお洒落な正八角形の

建物が先生の「SEI HALL」です。

(ただし現地実物の方が写真より何倍も素晴らしいです。)

桜の植樹の準備をされておられましたので

早々にここでワインパーティーか何かを

実施されるのではないでしょうか!

 

由布岳と先生のSEI HALLとお庭と湯布院の夜景を

借景に、 この地で心豊かに過ごす高原別荘の暮らし!

皆様にもご提案いたします。

私も楽しみたくなりました。 

東急湯布高原売地販売開始!

人気のA地区(A22-1)です。

面積約204坪、価格600万円

温泉権利付き(10年間)

 

物件東側の道をはさんだ区画では

お庭のリニューアルが実施されてました。

オーナー様ともお話しができました。

もみじや桜を運ばせてこられてました。

おそらく1週間くらいで完成しますとのことでした。

周辺の環境が一気に

よくなってます。

 

草刈りをしてきました。

その後は、先程の庭師さんより

野焼きをしてもらいました。

 

私自身がここに別荘を建てたくなりました!

 

追記:

草刈りの後、庭師さんを

近所に弊社が所有している

別荘にお連れしました。

周辺木立の伐木見積を

急遽していただくために!

 

しかし、その木立があまりにも

特殊なところに位置する立木だったので

丁重にお断りされてしまいまいました。

 

何とかこの立木を切りたい!

そうすれば、リビングや寝室、温泉の浴室から

由布岳が眺めれるようになるのです。

 

湯布院の別荘や旅館はこの

由布岳がのぞめるか望めないかで

大きく価値が違ってきます。

 

あきらめずがんばります(笑)

 

三愛シティライフ空港東308号室ご契約頂きました!

非常にお問い合わせが

多かった物件でした。

実は公開、3日後に

1つ上の階408号室も売却情報が

出ました。

もともと308号室のお申し込みだった

お客様がキャンセルをされ

急遽408号室にお申込みをされました。

理由はやはり条件でした。

ということでこちらも急遽

オーナー様と協議いたしまして

408号室の条件以上で

キャンセルを受けた日に

再提示し直しました。

 

ご購入者は県外在住のお客様です。

定年退職を機会にもともとご実家の

ある福岡へ戻ってこられるそうです。

 

毎日過ごしている街なので

気付かないことも多いのですが

福岡は群を抜いて

素晴らしい街なのですよと

市外県外の方より最近よくききます。

三愛シティライフ空港東308号室公開です!

4LDK平成分譲マンション平成7年築

専有面積78㎡、角部屋仕様、

価格1,220万円

308号室です。

昨年も同じ階305号室の売却の

お世話をさせていただきました。

先月1月末までに大規模修繕が終了

しました。このマンションは

スーパーが周辺多くあります。

徒歩圏イオン、トラアル、ビッグ、セブンイレブン

車で約5~6分にイオンモールルクルなどです。

志免西小学校校区でお探しのお客様ぜひ

ご覧下さいませ。

東平尾2丁目お引き渡し!ニッコハイツアネックス!

昨年11月に公開しておりました東平尾2丁目

中古戸建のお引き渡し完了しました。

リフォームを若干実施され入居されるとのこと。

多くのお問い合わせ、またお申込みを頂戴した

物件でした。ありがとうございました。

また、弊社所有のニッコハイツアネックス家具付

マンションですが、県外のお客様にご購入いただきました。

4月からは賃貸再募集となります、生活用品は

そろってますのでほぼ鞄一つで

ご入居できます。冷蔵庫・洗濯機・テーブル・電子レンジ

テレビなどなど。

いかがでしょうか?賃料48,000円で

募集開始いたしました。

平成24年年男です!

新年に入り本日最初のお取引きでした!

ありがとうございます。

実は暮れに難題が持ち上がり

年を越しておりまして

これを解決しこの一年を

昇り龍のごとく

乗り切っていきたいと思っております。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

今年もお世話になりました!

平成23年!

正直に真実に従い

進めばいいんだ!!

24年もかわりなくく

よろしくおねがいします。

曽根崎

 

お待たせしました!湯布院別荘売り出しいたします!

別荘、いかがですか?!

お風呂2つ、トイレ2つ、ゲストルーム3つ、

一人用サウナ、暖炉付:2880万

只今、ウッドデッキやりかえ中、周辺木立伐採中、

その他補修中!

おすすめ別荘です!

北海道!

息抜き!

毎年、宅建協会博多支部の旅行に

社員とともに社員旅行も兼ね

参加しています。

今日から、2泊3日で北海道です。

いつも私のせっかちな仕事対応に

振り回される社員の皆さんも

温泉につかりゆっくりして頂きたいと

思います。

ただ私は、時間があれば

札幌のある不動産会社さんを

訪問したいと思っています。

社長さんが書かれ本に共感を覚えました。

ご多分にもれず札幌も

数年前までは外資ファンドなどが立地や実際のニーズは

後回しで、理論上の数字だけでばんばん開発をやり

今は、無残な姿をさらしているそうです。

そんな中にでも地元に数十年おれば

数十メートル違うだけで

そのビル建設はだめということが着工前から

わかると書いてありました。

地元密着参考になります。 

 

相続のご相談!

人は皆、死に向かいながらも

生きています。

わかりきった純然たる事実です。

相続財産がわずかでもあるならば

ご生前の内にのこされたものが

争わないでいいように

整理をつけておくことが

末代まで評価をしてくれます。

それに向き合うことは

ご自身の死を迎えた後の

ことだから気持は複雑。

 

私が幸せを感じるのは

親族・親戚一同が

集った時、なにかしらん

心があったまる時です。

遺恨のため集まりもできない

集まってもしらーとした時間が

流れるような一族になってほしくない。

やはり遺す方が責任を持って

取り組まれるのが良いと思います。

湯布院別荘!まもなく公開!

正式公開前情報です!

私のセンスにぴったりの内装、調度品です。

乞うご期待ください。

マンスリーマンションの家具!

9月28日利用されなくなった電子レンジなどを頂戴しに長崎へ

9月30日深夜、畳の表替の為運び出し

10月1日搬入その1

10月3日にとりへ買出し、搬入その2、美装その1、畳入れ

10月4日美装その2

10月5日ご入居

 

地デジ、冷蔵庫、洗濯機、ジャー、湯沸かしポット

電子レンジ、アイロン、食器棚、食卓テーブル、椅子2脚

コタツ、座卓、掃除機、ガスコンロ、布団(新品)

箸・お茶碗・お椀・お皿(2枚)・どんぶり・ナイフ・フォーク(以上新品)

水切り、トイレ・風呂清掃道具、観葉植物

をご用意させていただきました。

来年3月末まで入居が決まっていますが、その後予定ありません。

良いアイデアありましたらどうぞご連絡ください。

 

ニッコーハイツアネックス301号室をマンスリーマンションへ!!

9月末で空室になる弊社所有の

1DKのマンションですが、

そのあとをどうしようかと悩んでおりました。

 

今不人気のトイレバス一体型・畳・古い!

 

幸い博多駅から徒歩圏なので

長期出張族の方々へ

マンスリーマンションはどうだろうか?と

各方面アンテナ張り巡らしていましたら

なんと10月5日からの入居の運びとなりました。

 

後先考えていませんでしたので

社内でマンスリーマンションには

何が必要かという議論になりまして(笑)

インターネットでマンスリーマンションサイトの備品を

確認しました。

10月初旬は、あわただしくなりそうです(笑)

畳の入替、美装、ベット・冷蔵庫などなどの搬入!

 

また、こちらの物件250万円(税込)で販売いたします。

マンスリーマンションの賃料が6万5千円なので

とんでもない利回りになりました。

31.2%!ただし表面利回りですが・・。

物流倉庫ご契約ありがとうございました!

景気の動向について

確信していることがあります。

それは、物流倉庫・センターの

空きテナントや売物件がなどの

成約が上がってき始めると

景気はよくなるというものです。

 

物が動くということは

それだけニーズがあるということ。

福岡でいうと

空港周辺、博多埠頭・須崎埠頭、鳥栖IC周辺!

動きが出始めています。

先般、ある皇室系の製粉会社が

天神からほど近いところの元政府備蓄米倉庫を

周辺の福岡市所有地をも巻き込み購入しました。

私もその物件には興味があったので

内覧したり金額を確認したりしていましたが、

天神から数分のところで

この値段なら安いと判断しておりました。

私には空港移設の問題がからんでいたのと

震災でそのプロジェクトの開始が不透明になったため

傍観するだけとなりました。

 

確実に動き出しております。

おそらく2・3年の内には、福岡は活況を呈していると思います。

九州新幹線、博多・天神、釜山・上海との近さ、年末のハワイ便の

就航(2社)、東京便の増便・新規航空会社乗り入れ

事業用不動産を購入予定の皆様は、中心部の優良物件を

よく吟味され手に入れてください。購入直前でもご相談下さい。

私は半世紀を博多で過ごしておりますので、

高給取りの東京大手の不動産会社担当者よりも的確に

助言できると思います。 

一般的に、周囲は震災の影響でマインドがまだまだのような気がしますが

こういうときにアクションをかけるのが良いのではないでしょうか!

不動産を購入される方はぜひ不動産会社となかよくなっておきましょう!

良く言われることですが不動産の未公開物件とは

どういうものなのでしょうか!

それは、競売前のスピード重視の不動産、

不動産会社しか買えない物件(不動産会社・建設会社が

売主であるため個人の方に売却すると責任を負わなければ

なりませんが、不動産会社への売却は同業プロであるため

責任を負わない。)

民間入札の案件、

売却を知られたくない方の所有物件、

管財人からの物件、

などなどです。

 

ただし信用のおける不動産会社とおつきあいされてください。

先日も私の懇意にしている同業者が他県の同業者より騙され

事故物件を購入してしまい、現在厳しいやり取りの最中です。

 

 

 

長崎のある地方都市で、医療モール!

長崎のある都市の

国道沿い、車のディーラーさんの店舗跡地600坪を

見に行ってきました。

 

調剤薬局が共通で

4~6のクリニック平屋建てというのはいかがでしょうか!

薬局・レントゲン・看護師さんの休憩スペースなどが

相互利用できる

”医療モール”というのはいかがでしょうか!!

 

不動産屋は、これから厳しくなります。

コンサルティング力を磨かなければ!!

佐賀県唐津市のマンション競売

私の出身大学が佐賀大学ということもあり

学生時代は、何度も唐津までドライブに

でかけておりました。

虹ノ松原や鏡山、またそこから

イカで有名な呼子まで

遠出することもありました。

 

今回、唐津のマンションを入札しております。

地価が安い分、戸建て志向が強い地域ですが

カギ一本で管理できるマンションも

希少価値マンションとして

取り組めそうです。

 

人と同じことをやる長所として

外れがない!お客様がたくさんいる!

などありますが、今回の案件は全く逆です。

弊社の取り組みとして

北部九州中古別荘販売や空港送迎駐車場

などです。これらも他の業者様は

なかなか取り組まないというか

手間がかかりすぎるため

敬遠されるんです。

 

人が取り組まないことをやる長所として

ビジネスリーダーになれる、情報が集中する

などです。

 

唐津の案件は9月から10月の

組み立てになるでしょう。

全力思案中!

会社更生中である

会社の研修所取得を思案中です。

 

この時代法人は、

研修所や保養所は、経費削減のおり

処分の対象です。

その建物を取得しようかと

現在、全力思案中です。

土地1000坪建物延べ床300坪

広すぎて維持費だけでも

考えるとめまいが・・・。

片峰中央の売り家決済!

先日オープンハウスを開催いたしました

物件の決済終了しました。

大がかりなリフォームに

間もなく着手されます。

昨日、買主様より電話がありまして

ご友人からのおすそわけの大きな大きな

「サザエ」を頂きました。

早速、つぼ焼にしていただきました。

購入して頂いた後も

私どもは責任を持って

対処させていただきます。

決して嘘はつきません。

いろいろな事象が発生しますが

責任を持って対処させていただきます。

 

湯布院売り出し予定物件、昨日決済終了しました!

皆様に公開することなく昨日別府にて

決済終了しました。

金隣湖近くの物件でした。

末田美術館も近所にあり

立地申し分ありませんでしたが、

一般公開することなく

売却とあいなりました。

今回は弊社が売主でした。

弊社は湯布院・黒川・九重に

非常に強いです。

これから湯布院の別荘をお考えの方、

リゾート地だけに各種問題をはらんでいます。

安いだけで手を出さないように

してくださいね。

区画整理事業の打ち合わせ!

現在、私の地元で区画整理事業の

お世話をさせていただいております。

準備委員会の会計を担当しております。

本日、市役所へ打ち合わせに行ってきました。

3月打ち合わせ時のご担当者が

転勤になられ新しいご担当者と

名刺交換をさせていただきました。

福岡市の認可事業になるため

越えなければならない

ハードルがいくつもあり

使命感を感じます。

開発区域内の道路は

勾配が6%以内でないと

警察に通らないとか、

公園の位置は

区域内どこからも250m以内に

あるべきとか、

いろいろ勉強になります。

絶対やり遂げます。

ご期待ください。

志免町片峰中央1丁目オープンハウス終了!

5月21・22日オープンハウス開催いたしました。

たくさんのお客様にご来場いただきました。

早速お申込みをいただきました。

ありがとうございました。

リフォームプランを

お客様と一緒にたてていくことに

なりそうです。

本日(月曜日)オープンハウスの片づけを

行っていたところ

昨日までのチラシを持って

お見えになられたお客様がいらっしゃいました。

既にお申込みを頂いておりましたので

その旨をお話しをして

内覧していただきました。

その後、近所で公開中(片峰中央3丁目)の

新築戸建住宅にご案内の運びとなりました。

夕方には雨の中、ご主人さまにも

足を運んでいただきました。

志免中央小学校区のことやら

土地単価のことやら

私が勉強させていただきました。

ありがとうございました。

末永くよろしくお願いいたします。

画像はオープンハウス時のものです。

日曜日は雨でした。

庭の草刈り、犬小屋の撤去がんばりました。

湯布院金隣湖そばの売中古戸建を近々公開します!

おそらく6月末頃に公開できるかと思います。

今日はその物件近くの

環境などを画像にて公開いたします。

湯布院を訪れた観光客のほとんどの方が

訪れる金隣湖。

その金隣湖横の由緒ある旅館「亀の井別荘」

より徒歩5分!

湯布院でもっとも古くからある美術館

「末田美術館」そばの物件となります。

リフォームを施し公開したいと

思っております。

乞うご期待くださいませ!

価格などは未定です。

画像は、「末永美術館」「亀の井別荘周辺」

「天井桟敷」「金隣湖」旅館「樹」などです。

物件はこれらのそばに位置します。

(物件は、事情により掲載しておりません。)

5月21日(土)・22日(日)オープンハウス開催

先日お預かりしました、志免町片峰中央1丁目の売中古戸建の

オープンハウスを開催いたします。

午前11時30分より午後4時まで現地でお待ちしております。

4月末まで賃貸に出しておられました。

庭の犬小屋は先日壊しましたが、

今日は(5月19日)その廃棄物と庭の残地物

の処分に東区蒲田の福岡市ゴミ処理センターまで

行ってきました。

軽トラック一杯分の廃棄物でした。

ゴミ処理センターの分別は、

金属類と燃えるゴミの2種類になっており、

大きな釜のようなところに自ら投げ込み

処分します。ある意味、快感を覚えました。

 

写真に写りこんでいる陶器の植木鉢などは

埋立場がセンターの近所にありましてそこに

持ち込みます。広大な土地に大きな

穴があいておりまして、指示に従い

そこに投げ入れてきました。

もしこの地が1000年後に発掘されたら

どのような扱いになるのかなあ、などと

考えてしまいました。

明日は、庭の草刈りを予定しております。

志免西小校区新築戸建進捗状況2

北部九州地方の中古別荘情報がどんどん集まってきています!

弊社の大塩と一緒に売中古別荘情報を

HPに掲載しだしてもう5・6年になるでしょうか!

http://www.anet-g.co.jp/century21/bstyle/index.html

お客様からはもちろんのこと

業者様よりも多数の売依頼または

購入お客様をご紹介頂いております。

HPをご覧いただければわかりますが、

北部九州中古別荘だけに特化している

専用ページを作成しております。

先日は四国のお客様からも

案内してもらたい旨連絡が

ありました。

ゴールデンウィークは、

おかげさまでご案内でフル稼働状態でした。

今は、別荘もご自分のため、ご夫婦で

登山の山小屋としてなど

小じんまりした別荘が売れていっています。

また、金額も1000万円前後がそれこそ

意外と思われるかもしれませんが

飛ぶように売れております。

別荘地も不動産的に怪しい物件も

多くありまして、それを取捨選択しながら

HPに掲載させていただいております。

別荘開発業者はよく倒産しております。

このあたりの掲載できない内容につきましては

他社様でご購入を検討されておられたとしても

ぜひ。弊社大塩または私・曽根崎までご相談ください。

志免町片峰中央1丁目中古戸建お預かりしました!

土地約68坪、木造2階建住宅約33坪5LDK

を2,000万円でお預かりしました。

4月末まで賃貸に出されておりました。

元の入居者様が、大型犬を飼っておられたようで

庭・テラス部分に大きな犬小屋がありましたので、

昨日、解体工事をやってきました。

意外にスムーズにできました。

余談ですが結束バンドを有効に

使用されてました。参考になりました。

 

午後からご近所のご家族が

見に来られました。

大変、気に入っていただいておりますが

ご家族会議を再度開いていただくよう

お話しをいたしました。

博多区榎田物流地区に!

大手医薬品メーカー所有の

物流センターがあるのですが

数年前より売却を考えておられます。

私のグループ会社より

不動産購入商談申し込みを

入れております。

申込金額は

直近かつ物件そばの取引事例単価を

ぶつけております。(@30万円)

実は物件そばに

昨年の11月頃

京都府、衣料の会社の物流倉庫兼

福岡支社機能事務所が売却になり、

その際に手をあげたのですが

既に時遅しで、3番手になってしまい

ご縁がありませんでした。

今回は、どうでしょうか。

まず、先方の取締役会がひとつの壁です。

今回の物件は子会社さんが活用されておられますので

引き続き、リースバック形式の条件も入れております。

リースバック賃料は

表面利回り10%程度の月賃料280万円(税抜き)を

要望しております。

気長に待っております。

佐賀コインパーキングは、見送り!

5月9日最終的な融資行へ

GOサイン出すために

現地に行ってきました。

GOサインを躊躇する現地が

待っていました。

なんと物件の西側に

3倍の広さの敷地が

アスファルト舗装中で

間もなくコインパーキングオープン日を

迎えようとしているところでした。

これまでの売り上げが、判断の材料の一つに

なっているため、

GOサインは

見送りました。

 

投資案件!コインパーキング熊本市熊本城

熊本城・二の丸入口角地の8台枠の

コインパーキングです。

推定直近年間270万円前後の売上です。

管理費用が1台当り2500円前後と思われます。

私の地元・地銀さんの融資は、20年長期にて

OK頂いております。

思案中です。

投資案件!コインパーキング佐賀駅北口

佐賀駅北口から徒歩2分程度の

角地・21台のコインパーキングです。

直近推定年間売り上げは、約417万円です。

管理費は、熊本と同程度です。

私の出身大学の地銀さんより20年長期融資枠とれています。

思案中です。

 

投資案件!コンビニ!

現在、福岡市南区にて売地があり

そこにコンビニエンスストアが、

開設したいという。

その土地を購入し

建物をコンビニ側の協力金で賄う

投資案を持ち込まれております。

私自ら投資しようか、真剣に考えております。

コンビニも今では、成長軌道から

撤退もばんばんありながらの

スクラップアンドビルドを

実施しております。

そこで私はそのリスク判断の材料として

その売地の価値があるかないかで見出そうと

思っております。

コンビニが撤退したとしても

その土地に価値が有り続けるか否か?

私は、博多区にて既に大手コンビニエンスストアとの

賃貸借にて収益をいただき約7年が経過しております。

3日前の昼間にちょっと様子を見にいたところ

レジ3台がフル稼働かつお客様の列がありました。

コンビニは昼間の弁当をどれだけ売るかに

かかってるとも聞きました。

今回の案件も昼間の弁当が売れる地域かどうか

また、もし撤退したとして将来性のある、評価できる土地かを

見極めたいと思っております。

ご興味のある方はご連絡ください。

情報交換をしましょう。

 

 

太平洋・東北沖地震お見舞い申し上げます。

被災された方、ご関係者の皆様

心よりお見舞い申し上げます。

何かできることはないでしょうか。

 

 

太宰府市・大野城市を走る旧5号線!

所用がありまして

久しぶりにこの路線を走りました。

以前は、名だたるファミリーレストランなどが

連なっていた場所です。

ここでもガソリンスタンドの閉鎖の看板が

目につきました。

規模にかかわらずかなりのお店が

閉店しておりました。

また、その路線から5分くらいに

それた西鉄大牟田線「下大利」駅周辺では

シャッター通りになってしまっていました。

私のイメージとしては

新興住宅地を抱え

その住人のみなさんが

この私鉄駅の周辺を潤しているのでは

と勝手に思い込んでおりました。

 

何かが大きく変化しています。

 

空港前の立地を活かした不動産活用の提案!

この土地でしかできない不動産活用を

不動産オーナー様へご提案いたしました。

4年間、頭の中であたためていたものです。

単純に建設資金がいくら、賃料がいくら、利回りが

いくらでは、だめです。

その土地の特性と経済の状況、皆が欲していることや

潜在的にある欲求(気付かせる)をお話しさせていただきました。

 

近々のうちに具現化できるよう

オーナー様、活用する周囲の方々、そして私ども

三方よし(今朝も丸紅の方がTVで述べていました。)

で事が推進できるよう取り組んでまいりたいと思います。

田んぼの中にマンション?

新築時には人は

集まります!

しかし数年後、隣に新築マンション!

その時に同じ金額で入居募集すると

探している方の大半は隣のマンションを

希望します。

 

ではどうすれば良いのか?

賃貸マンション経営は専門会社に

任せるというか手を出さない。

専門会社は土地を取得しても見合うように

徹底的にリサーチします

建築コスト、間取り、入居促進、ファミリーであれば

人気の学校区・・到底かないません。

 

だから

・何もせず・・・という回答もありだと思います。

ただし、固定資産税、のちのちの税が支払えるという前提 

その他

・立地を考えて企業クライアントを連れてくる・・

・資産を組み替える・・

 

やはり自ら経営者という認識にたち

資産を守る、減らさないという目標に

向かって勉強する。

これに尽きると思います。

紙上のシミュレーションや講演会やセミナー受講

だけでなく今、現場で起こっていることを

自ら体験し自ら納得する自ら認識する!

 

私事で恐縮ですが

物流倉庫地区で

もともと倉庫として運用していたのですが

賃料値下げ交渉などがたびたび入ってきたため

倉庫の一部を崩してコンビニ大手会社様を誘致しました。

物流地区で働く方々のニーズをくみ取り

自らコンビニの本社に電話しました。

賃料もアップ、解体費はコンビニエンスストア契約

の保証金で賄いました。

契約期間のしばりや撤退時の条項など納得いくまで

交渉しました。

 

また、残りの倉庫部分は

今はタクシー会社様に借りていただいております。

大手でもなんでもないのですが

そちらの社長様と何十回も面会し

しっかりとしたビジョン、社員教育などに

私自ら納得し契約させていただきました。

 

年に数回社屋に足を運び

守秘義務のもと

タクシー1台の売り上げから

会社の状態

業界の動向まで

社長様に面会しお聞かせいただいております。

 

また、こちらの社員様の住居に

弊社の関連の賃貸マンションを提供させていただいております。

もちろん法人契約となり入退去の心配はありません。

とは言ってもその企業が未来永劫存続であれば良いですが

そのために、その時にどうするかまで考えておくべきですね。

 

パートナー選びが大切であるということです。

ただし、自ら選ぶ。

人の助言を見極める。

正しいか、営業トークか、最悪リスク回避策は?

 

まとまりませんが、これだけは!

田んぼの中の賃貸マンション建築だけは避けましょう!

のちのち資産組み替えが難しい。(投下したコンクリの額に

見合う金額では売れない、資産の大幅減) 

地主様!賃貸アパート・賃貸マンションの建築は避けた方が良い!

不動産業を営んでいるにもかかわらず

表題のことを言うのは矛盾しているかもしれませんが

相続税の節税の名目で

多額の借入をおこし賃貸アパート・マンションを

建築するのはよっぽどのことがない限り

避けた方が良いです。断言できます。

私は7年前に中学校教師から転職し

不動産業をはじめました。

その時に不動産業や建築・コンサルティングの皆様を

囲んでたまたま地元新聞の取材があったのですが

その折に私は「これからのアパマン建築経営は

危ない!」と話しましたが、

おりしも不動産ミニバブル、ファンドバブルまっただ中

笑われた覚えがあります。

 

この事業は経営であるということを

認識せず取り組まれる方が多いと思います。

経費のコントロール、入居者を決める人のコントロール

商品(部屋)のコントロールなどなど

全部、管理会社のいいなりかまたは

ほったらかし。赤字になります。

 

今は新築でも入居がままらなず

10年後以降は入居促進のための

リフォームがどんどん発生し

経営状態は赤字。

賃料では自らの人件費もないのは当たり前。

 

建築前に恭しく提案を受けたシミュレーション計画書。

10年間その通りに進んでいるシミュレーション計画書が

あれば見せていただきたい。

数字合わせのシミュレーション計画書が

なんと多いことか。

それこそ詐欺行為・損害賠償裁判の証拠資料になりそうな・・・

しかし

書面のどこかに必ず「この計画書は保証しているものでは

ありません。」と書いてあります。

ようは博打となんら変わりないのです。

 

ですから今、多数の地主様が

借人金返済のため個人の通帳から追銭や返済猶予

叶わなければ売却に移行しておられます。

抵当権を外せる金額で売却できれば

良いですがそうでなければ・・・・

恐ろしいことです。

 

何をやっているのかわからない状態になります。

不動産業者に支払う入居促進費用

それも3カ月分支払われる方々も出てきて大変、

その他管理料、リフォーム費用、敷金問題、空室増加・・・・

やめた方が良いです!

慈善事業であれば別ですが・・・。

 

ではどうしたら良いのか?またの機会にじっくり私見を

述べたいと思います。 

博多駅ビルが明後日オープンします!

ますます都心が

膨張していきそうです。 

東急湯布高原お申込みいただきました!

先週はまだ雪が積もっていました。

今日(平成23年2月25日)、

別荘の敷地の草刈りに

行ってきました。

御昼ごろ、3日前資料を

FAXさせていただいたご夫婦が

偶然にもお越しになり、

30分ぐらいお話しさせて

いただいたでしょうか!

なんと即決!!

草刈りには

昔から不動産にからむ良い話に

なることが多く

虫さされ・草まけ・夏は汗どろどろですが

今回もルンルン気分で

帰福しました。

お申込まことにありがとうございました。

 

東急湯布高原温泉権付き売地公開!

湯布院の別荘地の中でも

大変人気の別荘地「東急湯布高原」の

お土地を格安にてご提供させていただきます。

175坪680万円です。

現状は古家がついてますが

解体にて引き渡しもご相談くださいませ。

東急湯布高原のA地区に位置しております。

他のBCDE地区と違い温かい温泉が

蛇口をひねれば出てきます。

他の地区はご自分で

給湯機にて冷えた温泉水を加温しなければなりません。

長年中古別荘を販売をやってきておりますが

こちらの物件は

おすすめです!!

空港前3丁目中古売家!

地下鉄駅から徒歩数分のところに

中古売家が1200万円で出ました。

その日のうちに

売主様のところへ行き

止めていただくようお話しをしてきました。

キャンセル待ちを含め

4組お申込みを書面または

口頭にて頂戴しました。

昨日平成23年2月19日ご契約締結でした。

公開されてなんと2週間程度でした。

周辺でお探しの方は

どうぞ私どもへ事前ご相談くださいませ。

いちはやく情報をお伝えさせていただきます。

やはり地下鉄駅徒歩圏は

資産価値衰えませんよ!

コインパーキングへ!

弊社の近所の月極駐車場で

月間1台当り9,000円を

コインパーキングメーカへ

1台当り18,000円超でお借りいただくことに

なりました。

土地オーナー様としては

ただでさえ住居建物がないため

固定資産税が高いため

月極のお金は税金と消えていってましたが

倍の収益を得られることにより

所得税は増しますが

最終的な手取り額はあきらかに

増えるはずです。

月極駐車場を所有してある地主様

一度ご提案させてください。

平成23年2月18日ライオンズマンション神松寺投資物件お申込み!

リーマンショックによる

投資家の皆様が買い控え・様子見から

優良案件につきましては

積極購入に傾いてきているようです。

地銀さんを含め優良貸出先には

ばんばん実行しています。

 

 

東平尾ガス会社跡地!

1600坪を超える寮付き事業用地の

購入申し込みを頂きました。

博多区内でまとまった土地でありながら

1種あたり20万円という割安な物件ですが

総額が数億になりますので

ここ数年はまったく引き合いすらなかったのですが

ここにきて各方面より

具体的なお話しを頂くようになりました。

今回の件は、各種調整が必要ですので

所有権移転にむけ頑張りたいと

思っています。

平成23年2月15日博多区青木2丁目土地所有権移転!

ありがとうございました。

4年越しの案件となってしまいました。

ご購入者は分譲マンション管理組合法人様。

駐車場用地としての取得でした。

組合の法人格所得から

宅地内の里道(旧財務省)払下げから

ようへき工事、ボーリング調査、

10名以上におよぶ地権者の取り纏めなどなど

さまざまな難題をクリアしての

お取引きとなりました。

総額1億位を超える事業となりました。

私自身もコンサルティング技能者として

一つステップアップしました。

三愛シティ空港東ありがとうございまいた!!

ありがとうございます!

おかげさまでご入居いただきました!

お気に入りは、

規模はほどほどでだけどセキュリティは

万全!

ご夫婦70歳代後半

人生の先輩に

ご入居いただきました!

 

東急湯布高原を近々公開いたいます!

湯布院=みなさんのイメージは

どんなでしょうか?

私は、湯布院は

窮屈な都会でのストレスを

ときはなしてくれる

不思議な地のイメージです。 

湯布院の自然や湯布院地元のあたたかい人々!

日常ではない空間を

たのしみましょう!!

所有権移転・決済

今日は午前10時から

正月明けにお申込みいただいた方の

所有権移転日です。

売主様・買主様があっての

私どものビジネスが成り立っております。

平成23年初のお取引!!

感謝の心でのぞみたいと思います。

「ありがとうございます。」

平成23年あけましておめでとうございます!

仕事はじめは明日ですが

事務所にぶらっとよってみました。

早速電話がありました。

昨年12月に売り出し開始しておりました

中古マンションの

お申込みのお電話でした。

幸先の良いスタートとなりました。

また、別件ですが

不良債権がらみの案件については

信頼のおける方々の助言により

お断りする決断を今日しました。

いくら安く買え将来性のある不動産でも

禍根を残しては末代までもしかしたら

引きづる事になるようなことがあっては

いけません。不動産投資を投機、ばくちに

しないために慎重な見極めが大切です。

2010年、本年も大変おせわになりました。

先ごろ、私どもが加盟しております

センチュリー21グループの

表彰式があり出席してきました。

ありがたいことに

九州地連にて第2位の表彰台に

たつことができました。

皆様のおかげです。

ありがとうございました。

来年は卯年です。

さらなる飛躍の年にしたいですね。

では皆様良いお年をお迎えくださいませ。

パーキング事業部より

私どものグループ事業に

福岡空港よりご出張、ご旅行のお客様の

自家用車をお預かりするパーキング事業部

(収容台数全約1000台サイドパーキング、

ジェットパーキング・アルファパーキング)がございます。

毎年年始年末・ゴールデンウィーク・お盆の時期は

臨時駐車場としてここ数年は

西日本鉄道様のマンション建設予定地を

おかりしておりました。

この度、その地にて四番館が着工いたしましてので

臨時駐車場を確保することができませんでした。

そのため多くのお客様に満車でお断りしなければ

ならない日々が続いております。申し訳ございません。

 

違った視点から考えると

ようやく不動産にも回復の兆しが見えてきたかな

と感じる師走でした。

ちなみにこの場所は私どもが協力いたします

空港前第二区画整理事業予定地の

すぐそばです。

分譲マンションと戸建用地販売で

相乗効果で弾みがつきます。

 

空港前第二区画整理事業予定地保留地

博多区空港前5丁目地区にて

計画しております区画整理事業ですが

おかげさまをもちまして

販売保留地の全宅地分(11宅地)の

買付承諾をいただきました。

福岡市認可が来年となりますので

宅地が完成するのは来年の冬に

なりそうです。

空港前地区で60坪程度の

完成宅地ご購入を考えておられる方は

保留地分につきましては

キャンセル待ちになりますが

ご連絡くださいませ。

また地主様の意向によっては

販売できる仮換地が出るかもしれません。

あわせてご連絡ください。

 

三愛シテライフ空港東305号室オープンハウス開催します!

今年最後になると思いますが

オープンハウスを開催いたします!

今回もオーナー様より

リフォームをしていただきました。

綺麗なお部屋でオープンハウス

開催できることは

私どもにとりまして非常に

ありがたいです。

12月11日(土)12日(日)

午前11時~16時

 

今年は月1ペースでオープンハウスを

開催させていただきましたが、

これまでの開催物件すべて完売しております。

ご売却をお考えの方は

ぜひオープンハウス売却にノウハウのある

私、曽根崎までよろしくお願いいたします。

なお、12月25日~1月5日まで年始年末休暇となります。

里帰りなどで福岡へ帰省の方で不動産のご相談は

090-7461-9126までお気軽にどうぞ

 

ニッコーハイツアネックス・皐月マンションお申込みいただきました!

格安物件でしかも

賃借が安定した物件でしたので

安心してお申込みいただけたようです。

しかし、リスクはつきものです。

やすければいいというのではなく

ご自分の目で他人の言葉に

迷わされることなく

ご判断ください。

他人の意見はお聞きになられるのはよしとして

やはり自己責任です。

それがこつでしょうか。

博多ニッコーハイツアネックスお預かりしました!

36㎡1LDKの鉄筋造のマンションです。

現在53,000円で賃貸中です。

価格は290万円です。

こちらも皐月マンション博多と同じように

非常に便利がいいです。

博多駅または地下鉄東比恵駅からも

らくらく徒歩圏です。

バストイレが同一というところが

玉にきずです。

皐月マンション博多401、1104号室お預かりしました!

それぞれ入居者がおられます!

家賃収入は1カ月112,000円です。

2部屋合計で600万円です。

旧全日空ホテル博多の裏側にあるマンションです。

大変便利なので

賃貸需要は旺盛です。

資産形成の第一歩としてどうぞ。

東京ルミネ武蔵小山お申込みいただきました!

先月下旬、東京にてオープンハウスを

させていただいておりました。

近所のパルム商店街は

過日、テレビ放映されたみたいで

オープンハウス期間中も

すごい人出でした。

福岡でいうところの

西新商店街のおしゃれバージョンでしょうか。

いつも上京して思うことなのですが

東京はJR・私鉄・地下鉄の駅ごとに

福岡天神があるなあと!!

 

 

 

三愛シティライフ空港東305号室お預かりしました!

先日まで賃貸住居として活用されておられました。

現在、オーナー様によるリフォーム中です。

同じマンションで1階部分が1080万円で

売出中でしたので、その金額に

合わせていただいております。

志免西小校区です。

今回、賃貸としても同時に募集をかけております。

(月額78,000円)

周辺で4LDKマンションをお探しであれば

ぜひお早めにご覧ください。

 

 

ルミネ武蔵小山オープンハウス終了しました!

11月20日~23日まで上京し、オープンハウスを

開催してきました。

東京は違いますねえー!

なんと56㎡程度、H9築

4180万円とさせていただき

新聞折り込みチラシを入れたのですが

期間中はおもってもみない

多くの見学者の方で盛況でした。

福岡だと場所にもよるけど

2000万円つければば

いい方ではないでしょうか。

天井高も10cmは低い、

しかし、この築年数マンションでは

東京では天井高、高い方だそうです。

内装プロの職人さんのご指摘でした。

博多区榎田に工場・倉庫!

経済が安定していないため、

マスコミは経済上向きとかいってますが

中小企業はまだまだ大変です。

今回は、私ども

社有管理物件近くに

元鉄工所が管財物件として

売却予定されております。

土地約100坪、工場上物がついております。

約3,000万円程度かと思われます。

管財人弁護士によると

建物にアスベストが使用されておるので

解体時には十分注意が必要とのこと。

費用も通常よりは高くなります。

 

東京・武蔵小山のマンションをお預かりしました!

なんと東京ですが

1年前にこれまた武蔵小山の

1DKの物件をお預かりしました。

その際は非常に人気が高く

清掃に上京した折には

既に契約決済の日でした。

今回もその件があったので

お預かりしました。

3LDKの武蔵小山駅から徒歩7分程度の

物件です。

戸数も30程度と

こぶりなマンションです。

4000万円前後の査定をしております。

来月10月より単身で乗り込もうと

思っております。

大手門タワー!

27階建の大手門タワーの上層階を

お預かりしました。

東京カンテイ様にて

フロアー図面を取り寄せてみると

なんと中心部にタワー式パーキングが

入っているのです。驚きました!

1億4千万円程度でどうぞということです。

現在、空いております。

ご案内の際は2週間前までには

ご連絡くださいませ。

恐れ入りますが

ご所有者のご意向により

事前審査を必要とさせていただきます。

セキュリティをもっとも大事にしております。

 

黒門お申込み!

ありがとうございます。

早々のお申込みを頂戴しました。

現地に2組のお客様に

お越しいただきました。

大濠公園まで100歩で

行くことができることを

体感されるご夫婦が

いらっしゃいました。

大濠公園は私が教員時代に

陸上部の顧問をしていたときに

マラソンの大会や予選会などに

頻繁に利用しておりました。

また、今も陸上スポーツだけではなく

武道また文化的な施設、「福岡市美術館」

「能楽堂」など福岡のスポーツ芸術文化の

発信であります。

私はここを訪れるたびに

パワーというか元気をもらうことができます。

中央区黒門売地!

先日公開させていただいております

大濠公園そばの黒門売地ですが

すごい反響です!!

現地からの看板見ての

お問い合わせも多く、

また先日写真付きの

新聞掲載での反響により

掲載当日に現地ご案内

させていただきました。

何せ8000万円を超え

坪単価100万円以上ですので

どうかなあと思っていたのですが

そんな不安は吹っ飛びました。

売地自体が極端に少ないのと

大濠公園という福岡市の名所

今後も落ち着いた環境が

保たれるということを見越しての

お問い合わせだったようです。

 

黒川温泉近く別荘!

事情により売り出しを

控えていただくことになりそうです。

お伝えしているように

かなり腐食が進んでおり

リフォームにかなりの

金額がかかるためです。

無償譲渡のご提案をしてまいりました。

 

ライオンズマンション姪浜第二 購入申し込みいただきました!

先週よりオープンハウスにて公開しておりました

ライオンズマンション姪浜第二 最上階西南角部屋

ですが、お申込みをいただきました。

オープンハウス期間中は

たくさんのご来場ありがとうございました。

最上階角部屋ということだけでも

競争力があるのでしょう。

さらに価格も魅力的だったようです。

ただいまキャンセル待ちを

受け付けております。

ありがとうございました。

黒川温泉の近くの古い別荘をお預かりしました!

現在査定中です。

来週の月曜日には

金額をご提示できるかと

思います。

かなり老朽化しておりまして

ウッドデッキ部分が腐れており

その撤去及び新設工事がかかります。

 

黒川温泉から車で10分程度かかります。

「高原の宿」敷地内の

別荘です。

新道工事中でしたので

もっと便利になるかと思います。

 

ライオンズマンション姪浜第二 2階事務所店舗

このマンションの13階部分では

オープンハウスを開催計画しておりますが

2階部分に事務所・店舗も

賃貸もしくは売買にて募集開始しました。

広さは約20坪あります。

金額は売買で1200万円

賃貸では坪単価4800円程度

+管理費でご紹介開始いたしました。

現地では特注の横断幕をはりましたので

目立っていると思います。

塾や習い事教室などでいかがでしょうか!

 

第2回目オープンハウス!ライオンズマンション姪浜第二

先週の日曜日に続き

2回目のオープンハウスを下記の要領で

実施いたします。

前回は、同じマンションの方が

4組お見えになりました。

理由としては

賃貸物件のなので住み慣れた

マンション内の住み替えとしてとか

2世帯住宅としてとかでした。

こちらの物件の反応はすごく良いので

周囲で検討されてる方は

ぜひご覧いただき

選択肢に入れるか除外するか

お早目のご判断をされてはいかがでしょうか。

 

日時 平成22年9月4日(土)~5日(日)

   午前10時~午後5時

住所 福岡市西区姪の浜5丁目3番27号1301号室

価格 1580万円

※オープンハウス前に購入お申込みを

頂いた場合、急遽中止する場合がありますが

当ブログで告知いたしますので

ご来場前にはチェックをお願いいたします。

初公開!ライオンズマンション姪浜第二 最上階角部屋 オープンハウス

今度の日曜日のみですが下記の要領で

オープンハウスを開催いたします。

今回は賃貸入居者退去後、

原状回復後(リフォーム)

の売り出しですので

すぐにでも使用できます。

お待ちしております。

日時 平成22年8月29日(日)

   午前10時~午後5時

住所 福岡市西区姪の浜5丁目3番27号1301号室

価格 1580万円

※ロフトがついています。天井高がかなりあります。

※北側の部屋も角部屋で、窓の外遮る建物もないので

とっても明るいです。

大濠公園・アメリカ領事館そば売地公開

約79坪の現況は

コインパーキング稼働中の

売地をお預かりしました。

土地の形が若干悪いので

整形地分のみの金額です。

130万円(周辺の相場)×

約67坪=8,734万円です。

羨望の地・大濠、静謐な地・大濠!

ぜひ、邸宅用地としてどうぞ。先日こちらを

掃除していたら5円玉拾いました。

うれしかったです。

また、整形地で近所に

約190坪お預かりしました。

こちらは非公開とさせていただきます。

ご興味あられる方はぜひどうぞご連絡ください。

本日、その敷地内のお庭の草刈りと

こちらは建物があるのですが

一生懸命、掃除させていただきました。

ものすごく暑くて大変でした。

アメリカ領事館のそばでして

警備のお巡りさんも

目が日焼けされるのか

目薬を頻繁にさしてありました。

ご苦労様です。

空港前区画整理事業第二 福岡市教育委員会調査終了

無事昨日空港前5丁目の丘

文化財試掘調査終了しました!

よかったです!

何もでなっかたです!

 

ありがとうございます!

前回ご紹介させていただいた

【イオンモールルクル眺める売地】

お申し込みを本日(2010/6/26)いただきました。

どんなお住まいができるのでしょうか!

楽しみです!

 

東急由布高原中古別荘

東急由布高原別荘です。

2900万円で売却活動をしております。

別荘の購入を検討されている方は

絶対見てください。

私も欲しいです。

平成20年の建築ですので

新築同様です。

露天風呂、暖炉など別荘ならではの

設備とゆったりとした時間が流れています。

分譲マンション機械式駐車場提案

どこのマンションにでも

というわけにはいきませんが

周辺の売地の情報がでたら

管理組合様で購入をぜひ検討され

機械式駐車場をなくしていく方向!

ご提案いたします。

ただし、法人格がない組合様は

管理組合法人へ組織替えの必要が

あります。

ノウハウは持っておりますので

ご相談くださいませ。

土地を購入となると総会決議が

必要ですが、

負の遺産を持ち続けるよりは

価値ある資産をもたれては

いかがでしょうか。

万が一の時は

処分できるような資産を!

分譲マンションの機械式駐車場

土地の広さなどに制約がある時に

よく用いられる機械式駐車場!

実は管理コストが

おもいのほかかかりすぎ

いずれの分譲マンション管理組合様は

お悩みのようです。

台数にもよりますが、

年間200~300万円はざらだそうです。

この金額は単純な点検コストのみ。

部品交換や故障などになれば

さらに支払う必要があるようです。

さらに鉄製ですので寿命もあります。

その際、入れ替えが必要となってきます。

膨大な費用が必要です。

本体の住居部は50、60年もっても

こちらは30年位でしょうか。

再設置を行わないとしても

管理組合の規約から変更、

行政とのやりとり(建築基準法)も

しなければなりません。

負の遺産です。

次回、これに対する一つの提案を

したいとおもいます。

 

アプローズ千早弐番館お申込頂戴しました!

早速、内覧予約が続々と入り

鍵の貸し出しにも時間を調整するほどの

人気の物件でした。

おつきあいのある不動産業者様の

お客様よりお申込を頂戴しました。

このマンション限定で

さがしてあったそうです。

弊社の担当者も精力的に

営業を行っておりましたので

喜んでおりました。

物件周辺の業者様へのアポ無し

直接営業や

お部屋をご覧いただけた方は

お分かりかとおもいますが

女性目線で設備や水回りの

PRポイントを

部屋内の目に留まるところに

伝言メモのような感じで

POPしておりました。

プレゼントまだ購入したばかりでしたが

早速お申し込みのお客様に

お渡しすることになりました。

ありがとうございました。

アプローズ賃貸シリーズ小物プレゼント

アプローズ千早弐番館もしくは

アプローズ香住丘弐番館の

賃貸をご契約されたお客様へ

弊社従業員がセレクトいたしました

バスグッズをプレゼントさせていただきます。

現地に置いております、どうぞ確認ください。

どうぞご利用くださいませ。

アプローズシリーズ

月額129000円アプローズ

千早弐番館、香住ケ丘弐番館

賃貸物件出ました!

オーナーは未入居なんです!

当初より賃貸として資産有効活用

されておられます。

なんといっても分譲マンションなので

設備、構造などが賃貸専用とは

ワンランク上がります。

さらに嬉しいのは

駐車場が1台無料です。

東区青葉5丁目戸建オープンハウス開催します!

先日のオープンハウスでお申し込み

いただいていたお客様より

御断りの連絡がはいりました。

築18年木造住宅の担保価値を

金融機関はみてくれず

融資をお願いしようとすると

ある程度の自己資金が必要なようです。

しかし、ご来場いただいたらわかると

思いますが、築18年とはいえ

ものが立派です!

私はお客様よりいただいた言葉が正しいと思います。

「やっぱり当時7000万円を超えていた物件やねー!」

ぜひ、ご来場くださいませ。

 

 

4月24日(土)・25日(日)オープンハウス開催します!

福岡市東区青葉5丁目12番17号 三井ホーム施工売家

東区青葉5丁目売家2700万円
東区青葉5丁目売家2700万円

2700万円(税込)

三井ホーム施工2×4(ツーバーフォー)工法です。青葉地区には、お安い中古売家が不動産ポータルサイトで掲載されていますが、こちらの物件は平成4年当時7000万円を超える販売価格でした。もうすでに建築後18年経っていますが、全然時代遅れとは感じさせず、かえってビンテージ物件としてぜひご覧いただきたいです。